人民幣升值意味著以人民幣計價的資產(chǎn)價值提升，所以房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，將隨著人民幣升值而同步升值。在資本自由流動的前提下，預(yù)期人民幣升值的海外游資會選擇具有保值增值的中國房地產(chǎn)作為重要的配置資產(chǎn)。隨著我國人均GDP的不斷增加，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，住房改革的商品化和房地產(chǎn)供給的有限性等等的原因?qū)е挛覈績r持續(xù)10年的上漲，這為外資流入之后的大幅增值提供了條件。由于預(yù)期人民幣匯率和房價的雙重上漲，大量的外資進(jìn)入我國的房地產(chǎn)行業(yè)，而外資購買房產(chǎn)的動因僅僅是投機(jī)——短期賺取房屋買賣差價進(jìn)行套利，由于房地產(chǎn)行業(yè)供給的有限性和需求的無限性形成了矛盾，導(dǎo)致房價不斷上漲，真正需要房屋的消費者無力支付高昂的房價。對于我國而言，人民幣升值后，外資將通過從事房地產(chǎn)開發(fā)、直接購買國內(nèi)的不動產(chǎn)、向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資，甚至虛假進(jìn)出口等方式進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，如果不能較好的控制國際國內(nèi)大量資本的沖擊，對房地產(chǎn)市場是一場災(zāi)難。 

　　1 人民幣升值問題與中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 

　　1.1 人民幣升值問題 

　　自2005年7月21日，美元對人民幣交易價格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣。我國開始實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)的、有管理的浮動匯率制度。人民幣匯率不再盯住單一美元，形成更富彈性的人民幣匯率機(jī)制。 

　　我國在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，都將面臨著人民幣升值的壓力。一方面，美國作為世界主要的儲備貨幣和流通貨幣國其財政赤字和貿(mào)易赤字過萬億，加之近來發(fā)生的次貸和次級債危機(jī)，對美國經(jīng)濟(jì)造成了巨大的打擊，因此可以肯定的是，美元對世界主要貨幣的貶值趨勢依然會持續(xù)下去；另一方面，巨額的外匯儲備給國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運行造成承重壓力。據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，截至2007年12月末，國家外匯儲備余額為1.53萬億美元。伴隨外匯儲備的不斷增長，人民幣投放的增多給國內(nèi)造成了較為承重的通脹,2007年全年CPI上漲4.8% ，2008年三月漲幅CPI高達(dá)8.3%。盡管數(shù)次提高存款準(zhǔn)備金率依然未能止住通脹高企的狀況。因此，通過人民幣再度適當(dāng)?shù)纳祦頊p少外匯儲備的增速可能是是緩解當(dāng)前通脹的一種途徑。 

　　1.2 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 

　　據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會和國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年，由于流動性過剩、土地購買價格和開發(fā)建設(shè)成本上漲較快、對房價上漲的預(yù)期和房地產(chǎn)投資性比例提高及住房有效供應(yīng)不足等原因，全國商品房價格普遍加速上揚(yáng)。1至4月，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅還在5％至6％之間徘徊，進(jìn)入5月，漲幅升到6％以上，6月漲幅突破7％，8月上漲8.2％，10月上漲9.5%，11和12月連續(xù)兩個月漲幅高達(dá)10.5％。雖然局部地區(qū)房價在年底出現(xiàn)一定的回調(diào)和振蕩，房價環(huán)比漲幅開始下降，但整體上仍在高位運行。從房價收入比來看，目前國際上公認(rèn)發(fā)展中國家的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3至6倍，據(jù)統(tǒng)計，我國2007年房價收入比的平均水平高達(dá)7.7.已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通居民的購買能力，可以肯定的是，房地產(chǎn)市場的泡沫的形成絕非單純滿足自主性需求的結(jié)果。其中，流動性過剩、物價上漲、通脹壓力、負(fù)利率和人民幣升值導(dǎo)致外資投機(jī)性需求可能是房地產(chǎn)價格居高不下的主要因素。 

　　2 人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場影響 

　　2.1 人民幣升值對各決策主體的影響 

　　2.1.1 對需求的影響 

　　房地產(chǎn)市場是我國最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位十分重要，人民幣升值必然對房地產(chǎn)市場的決策主體產(chǎn)生重要影響。房地產(chǎn)市場的需求主要分兩類：一類是真實需求，包括自主型需求和投資性需求；另一類是虛擬性需求，即投機(jī)性需求。其一，從自住需求的角度來看，中國正處于城市化進(jìn)程的加速時期，城鎮(zhèn)居民住房結(jié)構(gòu)的升級和農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移加劇了對房地產(chǎn)市場的需求。人民幣升值意味著進(jìn)口商品價格的下降，從而帶動國內(nèi)一般消費品價格的走低，人民的實際收入增加，用于購房的可支配收入增加，人民幣升值帶來的收入效應(yīng)導(dǎo)致了對房地產(chǎn)市場需求增加。其二，從投資性需求的角度來看，面對通貨膨脹的威脅和負(fù)利率的壓力，儲蓄者將房屋作為一種貨幣保值增值的手段。其三，人民幣升值的投機(jī)性需求可能是推高住房價格的主要因素。資本具有天生的逐利性，與投資性需求看重房地產(chǎn)市場的成長不同，投機(jī)只是一種短期的買賣差價的套利行為。目前在人民幣進(jìn)一步升值的強(qiáng)烈下，使得大量熱錢通過直接投資項目下和貿(mào)易項目下的各種合法和非法渠道進(jìn)入境內(nèi)并轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)，并預(yù)期可以獲得很大的升值和獲利空間。 

　　2.1.2 對供給的影響 

　　人民幣升值將增加開放商的土地儲備價值，在建工程和存貨價值也會增加；幣值上升也會降低房地產(chǎn)行業(yè)建筑材料、住宅設(shè)備進(jìn)口價格，降低開發(fā)商的建設(shè)成本。人民幣升值增強(qiáng)了國外資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信心，國外資本不僅直接購買物業(yè)，同時也直接加大了于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的合作力度。在一定的程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源。部分實力雄厚的企業(yè)甚至進(jìn)行直接投資，如凱德置業(yè)（中國）自1994年進(jìn)入國內(nèi)以來，就一直活躍在房地產(chǎn)投資與開發(fā)市場，目前在華投資總規(guī)模已達(dá)120多億元人民幣。房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域盡管面臨調(diào)控壓力，但投資回報率仍然高達(dá)30%，因此，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是資金追逐的投資“樂土”。 

　　2.2 人民幣升值效應(yīng)對房市的作用渠道分析 

　　2.2.1 預(yù)期效應(yīng) 

　　國際熱錢之所以大量流入中國，主要是豪賭人民幣升值的預(yù)期所致。當(dāng)一個國家的幣值升值時，在升值前如把外幣換成本幣，一旦本幣升值，投資者將本幣兌換成外幣就能獲得與本幣升值幅度相應(yīng)的收益。這促使投資者追逐該國或者地區(qū)的資產(chǎn)，而最有吸引力的就是股票和房地產(chǎn)，因為投資者不僅能夠從人民幣增值中收益，而且能夠獲得股票和房地產(chǎn)本身增值的收益，可以說是一舉兩得。盡管自2005年匯改至2007年底，人民幣累計升值幅度為12%，但這樣的升值幅度并未達(dá)到國際熱錢的對人民幣升值的預(yù)期。從中國臺灣地區(qū)和日本來看，臺灣地區(qū)自1985年以來，新臺幣持續(xù)升值，同時貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大，大批熱錢流入臺灣套匯，致使貨幣供應(yīng)量大幅增加，大量熱錢涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格瘋狂暴漲。1985年1美元兌40.6新臺幣，到1992年達(dá)到1：24.52，七年內(nèi)升值比例達(dá)到70%。從日本的情況來看，1985年日本“廣場協(xié)議”簽署后，日元迅速升值，從1美元兌換240美元迅速下跌到1986年的160，之后日本政府實施了錯誤的貨幣政策使得大量的超額貨幣流入股市和房地產(chǎn)市場，造成巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫。我國自2005年以來，房地產(chǎn)市場和股市同步大幅上漲，造成了較為嚴(yán)重的泡沫，應(yīng)該說和國際熱錢的涌入有很大關(guān)系。 

　　從貨幣的資本化率理論來看，在其他影響房地產(chǎn)價格和貨幣資本化率不變的情況下，當(dāng)人民幣升值預(yù)期已經(jīng)實現(xiàn)但并沒有達(dá)到預(yù)期的升值幅度時，在短期內(nèi)會有大量的國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場。目前人民幣升值已經(jīng)達(dá)到了15%，但是和國外金融機(jī)構(gòu)預(yù)計的25%還有一定的差距，這樣依然給熱錢一個穩(wěn)定的升值預(yù)期并且這種預(yù)期在緩慢升值的條件下還將被強(qiáng)化。按照購買力平價理論（PPP）并以發(fā)展中國家的物價為基準(zhǔn)，人民幣的理論匯率值甚至達(dá)到一美元兌換5.63元（關(guān)世雄，2003）。進(jìn)入2008年以來，截止4月9日，人民幣元/美元=7.0025（中國人民銀行），人民幣匯率即將進(jìn)入“6”時代，從房地產(chǎn)市場的來看，在2007年10月以來股市大幅下跌的背景下，大量的熱錢依然會囤積在房地產(chǎn)市場并導(dǎo)致房地產(chǎn)價格繼續(xù)居高不下。 

　　2.2.2 通脹效應(yīng) 

　　中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月末，我國外匯儲備余額為1.53萬億美元，同比增長43.32%。外匯大量流入導(dǎo)致外匯占款不斷增高，貨幣環(huán)境寬松、流動性充裕，給銀行擴(kuò)張信貸提供了資金條件，加大了金融宏觀調(diào)控的難度。至2007年以來，存款準(zhǔn)備金不斷上調(diào)，但是國內(nèi)的流動性依然未能緩解，使得通貨膨脹高企，很大程度上是國際熱錢的涌入導(dǎo)致外匯占款的增加使得貨幣政策的效果大打折扣。在通脹高企的背景之下，人們?yōu)榱吮苊馔浀膿p失，會傾向于拋出貨幣，轉(zhuǎn)而投向保值增值能力較強(qiáng)的資產(chǎn)，使得過多的貨幣追逐過少的資產(chǎn)使得房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。 

　　3 人民幣升值背景下房地產(chǎn)市場調(diào)控對策 

　　房價兩年來出現(xiàn)了比較快速的上漲，泡沫逐漸累積，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通居民的承受能力。住房問題關(guān)系到國計民生，房地產(chǎn)市場關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。穩(wěn)定住房價格，調(diào)控房地產(chǎn)市場成為構(gòu)建社會主義和諧社會和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要方面。 

　　3.1 穩(wěn)定人民幣繼續(xù)升值預(yù)期 

　　自2005年7月匯率改革以來至今，人民幣升值幅度已經(jīng)超過15%。可以說升值速度是比較快的，這給國際熱錢一個強(qiáng)烈的預(yù)期使得大量資本進(jìn)入中國套利。在人民幣進(jìn)入“6”時代之后，我們一定要加強(qiáng)匯率的監(jiān)管，在尊重市場的同時繼續(xù)采取增加匯率彈性、改革現(xiàn)行的外匯管理體制等必要的措施進(jìn)一步拉長人民幣升值的時間，以此增大國際資本的機(jī)會成本，使得熱錢進(jìn)入國內(nèi)的速度得以減緩。 

　　3.2 嚴(yán)格稅收和信貸政策 

　　目前住房價格的上漲主要是投資性需求和投機(jī)性需求拉動所致，因此要合理的調(diào)控市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求方面的結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。可以綜合運用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿遏制投機(jī)性炒房，從嚴(yán)控制投資性購房，對中小戶型商品房和經(jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)給予稅收方面的優(yōu)惠。比如信貸方面可以實施的差別化的信貸政策，對不同戶型采取不同的首付比例，對大戶型增加首付比例，對中小戶型相應(yīng)減少首付比例。這種差別化的政策，既可抑制市場上不正常的過熱購房需求，同時又可充分滿足中低收入群眾的正當(dāng)購房需求。稅收方面可以適當(dāng)增加契稅，開征房地產(chǎn)物業(yè)稅和空置稅等。當(dāng)然在實施這些政策的時候也要考慮到對各主體的影響，如果過于嚴(yán)厲可能造成房地產(chǎn)市場的蕭條和金融風(fēng)險的發(fā)生。 

　　3.3 加強(qiáng)對外資流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管 

　　目前外資在房地產(chǎn)市場是較為自由的，有著寬松的投資環(huán)境。針對這一現(xiàn)狀，可以采取以下措施加強(qiáng)對外資的監(jiān)管。其一，可以設(shè)定外資在房地產(chǎn)行業(yè)的投資額度，這樣可以限制外資流入的速度和規(guī)模。其二，規(guī)定投資利潤匯出的最短年限。這樣一來降低了外資的流動性，加大了投機(jī)成本，有助于加強(qiáng)對國際資金的流出控制。加強(qiáng)對外資的監(jiān)管尤為重要，目前房價的虛高主要是巨大的流動性所致，如果外資可以隨意進(jìn)出我國所造成的結(jié)果是無法想象的。若外資大規(guī)模的集體撤離，被巨大的流動性推高的住房需求曲線有可能急劇下移，依靠政策維持的高房價將不可避免的墜落。對于被房地產(chǎn)綁架的中國經(jīng)濟(jì)而言，若忽視熱錢的監(jiān)管和控制可能將難以避免的造成經(jīng)濟(jì)的大起大落甚至是金融危機(jī)。 

　　人民幣升值會導(dǎo)致以人民幣計價的資產(chǎn)的價值產(chǎn)生重估,而房地產(chǎn)正是這類資產(chǎn)中的典型.打個比方吧,05年的時候,買一套房子,價值40萬,那時的人民幣對美元的匯率為:8.25比1,換成美元就是4.85萬,到了08年,同樣的房子,假如房價不變的話,但人民幣匯率是7比1,換成美元就要5.72萬.房子的價值提升了,如果我手里有美元,又看好人民幣會升值,我就會在05年的時候把它換成人民幣用來買房子,到現(xiàn)在把房子賣了,再把人民幣換成美元,我就賺了差不多18%.外國的熱錢就是這樣子想的,千方百計要進(jìn)來,然后在大陸不是去做實業(yè)投資,而是直接在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)買房子,這樣一來又會把當(dāng)?shù)氐姆績r抬高,從而既賺了匯率上的差價,又賺了房價上的差價.當(dāng)然了,就算人民幣不升值或升值幅度不大,房價仍然會上漲,這是因為房子本身就具備了自住與投資功能的,因為建房子的土地是不可再生的資源,只會越來越少,不會越來越多,隨著人民生活水平的提高,有能力買房子的人會越來越多,導(dǎo)致了供不應(yīng)求,這也會讓房價長期看漲. 

　　第一，首先人民幣升值導(dǎo)致了中國的實體經(jīng)濟(jì)（制造業(yè)為主）收到很大挫折因為對外的出口由于升值成本變高，不利于對外的出口，而中國又是一個出口大國，出口遠(yuǎn)超進(jìn)口的國家。 

　　當(dāng)制造業(yè)的發(fā)展前景產(chǎn)生不利的時候，越來越多的制造業(yè)公司轉(zhuǎn)而向房地產(chǎn)市場開發(fā)，大量制造業(yè)的資金流入到了房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致了現(xiàn)在房地產(chǎn)的火熱，價格一直居高不下。 

　　第二，人民幣升值也間接的帶動了中國的物價不斷提高，而當(dāng)通貨膨脹率高于銀行儲蓄的利率時，百姓的錢事實在不斷縮水，為了避免通貨膨脹帶來的人民幣貶值，購置房產(chǎn)無疑是個好的避險方法，所以越來越多的有一定儲蓄的百姓開始也涌入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資和投機(jī)性的購房！